深度：全球前10名中国占了3个，了解物流地产这篇文章值得看看

上海-世邦魏理仕近日发布《全球优质物流地产租金报告》，对全球70个优质物流枢纽的净租金状况进行调研与分析。报告显示2016年一季度到2017年一季度，全球优质物流地产净租金同比增长2.2%，美洲录得3.8%的强劲增长，欧洲、非洲和中东涨幅1.2%，亚太区增长1.4%。

在全球十大最贵优质物流地产排名中，香港以348.39美元/平方米/年的租金蝉联榜首，东京、伦敦、新加坡排名随后，上海（100.97美元/平方米/年）位列第五，深圳（94.74美元/平方米/年）排名第八。美国西雅图、美国宾夕法尼亚I-78/81物流走廊、英国利兹/谢菲尔德，是三大全球优质地产租金涨幅最快城市。

中国经济的表现在今年年初超出预期，在强劲的优质物流地产需求驱动下，中国的苏州（8.7%）、杭州（7.4%）、宁波（7.2%）、无锡（6.7%）、南京（6.6%）、深圳（6.5%）和上海（5.0%）这七个城市位列全球前二十租金最快增幅榜单。

世邦魏理仕罗瑾表示：受益于第三方物流和电商企业的迅速发展，中国物流地产市场需求持续活跃，另外加之增值税的调整使得中国城市物流租金上涨。一线城市优质物流设施稀缺，使整体市场空置率维稳在较低水平，供不应求的市场状况推动租金继续上涨。

其同时称，苏州、杭州、宁波、无锡、南京由于自身的物流发展及一线城市需求外溢，市场处于良好的发状况。另外由于短期内供应量较大，重庆、成都两地物流租金继续调整。

关于中国物流地产，你了解多少？整个行业呈现什么现状？典型企业有哪些模式？行业报告，仅供参考：

一、行业状况

1.未来优质物流仓储设施增长空间巨大

中国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平米，人均面积不到0.015平米，而美国高标准物流设施总存量约为3.7 亿平米，折合人均面积达1.17 平米。

我国优质物流设施60%位于一线城市，随着电商和第三方物流业务向二三线城市密集渗透，未来优质现代物流仓储增长空间巨大。

2.土地成物流地产行业最大门槛，且获取难度越来越大

下降原因：一是物流用地价格偏低，对地方政府土地财政收入有限；二是仓储用地经济效益和税收贡献较少；三是仓储业提供就业岗位相对较少；四是物流仓储用地的投资强度较小。

因而从供求端来看，目前物流地产市场呈现出供不应求的状态，尤其是在一线城市，供需不匹配的情况就更加严重，以北京为例，其在2012-2014年仓储物流用地的供应占比从19%下降至8.7%。因此，未来物流地产竞争的焦点将逐步转移至二手土地的开发利用上。

3.租金仍处于持续上涨通道，物流地产投资回报率较其他类型地产更高

分区域来看，目前我国优质物流仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等传统公路路网及物流设施相对发达的区域为主，正在向二三线城市扩展。

一线城市由于需求旺盛、供应稀缺，租金涨幅高于二线城市，但是由于拿地成本走高，目前从回报稍逊二线城市。但考虑到一线城市电商和第三方物流业务更为稳定，空置率低，产业布局比较成熟，一线城市仍更具投资吸引力。

根据CBRE的统计报告，从投资回报上看，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6-8%，进高于要高于商业地产的4-5%，住宅地产的2-3%。而且商业地产由于标准化低，证券化难度更大，物流地产更受到海外基金和长期投资者的青睐。

另一方面，随着核心城市中心不断外扩，一些早期低价获取仓储用地由于土地用途变更，地价可能出现爆炸式增长，也能给相关企业带来丰厚收益。

二、盈利模式

1、租金

租金收入是物流地产主流的收入方式，租金收入主要包括仓库租赁费用、设备租赁费用、房屋租赁费用以及停车场收费等，其中仓库的租赁费用是租金的主要来源。

从目前现代化仓储设施的租金角度看，租金收入增长较为稳定。我们统计了普洛斯中国区相同物业租金增长情况，可以看出，从2012财年到2015财年，相同物业的租金年增长基本在4%以上。

物流地产项目需要通过不断扩大项目数量与规模来获得更高收入，收入稳定但投资回报期长。

2.增值服务：服务费用+金融服务

平安证券的一份针对国内物流地产收入来源的调研显示：100%的物流园区会把仓库租金纳入收入范围；大部分物流园区（66%左右）会把各种增值服务、配套设施租金以及管理费等纳入收入范围；仅有27%的物流园区会把土地增值纳入收入范围。

3.土地增值：标准不一

对于一般物流园区，土地增值收入并没有成为主要收入来源。从国内物流园区收入结构可以看见，仅有27%的园区将土地增值收入作为收入来源。也即公司并未将这部分收入计入核算，没有定期计入公允价值，例如上市公司深基地（宝湾物流）的报表中就从未调整过物业公允价值。

普洛斯则从项目立项时就开始考虑投资后的土地和物业增值情况，并将其作为收入的重要组成部分（见下表）。从普洛斯的角度来看，因为其运营模式需要将其资产不断注入 REITs 获得持续融资能力，将土地增值收入可视化可以获得更靓丽的报表与投资回报率，在快速发展阶段显然是较为合理的方式。

虽然其他物流园区与普洛斯相比在地点选择与入驻客户质量上较差距，但土地增值在工业用地政策依然较紧的现在依然可观。

三、竞争格局

1.现有格局

以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。其中普洛斯于目前在全国拥有个185 园区，建成物业近1300 万平米，规模占据近乎垄断地位。

2.新参与者

（1）以阿里菜鸟物流、京东、1号店等电商企业

（2）万科、绿地等传统房地产商转型物流地产开发商

（3）以平安不动产为代表的险资

（4）以TCL、中储股份等传统工商贸企业盘活存量工业工地而进去物流地产行业。

3.未来趋势

随着参与者的增加，以及资本助推，国内物流地产行业格局未来三五年内将发生重大变化，新的市场格局及地位也将随之确立。

资料来源：战略发展部根据公开资料整理

四、发展趋势及投资分析

1.物流地产渐成资本追逐热点

我们统计了近几年物流地产行业部分的投融资案例，可以发现：越来越多的产业资本和投资基金关注物流地产，市场上参与者也逐渐增多，既有普洛斯、宝湾物流等传统玩家，也有像菜鸟网络这样的新进入者。

随着物流用地越来越稀缺，政府工地越来越谨慎，未来竞争的主战场将转移至二手土地利用上，最典型的案例即普洛斯投资中储股份。

2.投资回报核心要点：资金、土地、客户

从利润和成本两方面考虑物流地产的投资回报，核心要点是资金、土地和客户等要素：

3.物流地产投资回报：一个具体的测算

（1）基本规则：

物流地产项目投入主要是拿地和建设，目前一线城市拿地价50-200万/亩，二线城市约20-50万/亩。建设成本单层1800-2000元/平、双层2200-2800元/平左右；运营成本主要是折旧摊销，人工安保等。

收入主要是租金和管理费，租金不同区域差异非常大，上海等一线城市平均40 元/月/平，二线城市20-30元/月/平之间。与客户的租赁协议通常是2+3 或5+3，会约束年租金上涨幅度，一般在2-5%之间。

（2）核心假定条件：

单层仓建筑成本2000/平，双层仓2500/平；运营期20 年，残值为土地成本；空置率4%；建筑成本按20年摊销；净利润维持在40%；租金年增长2%。

则计算表格如下：

来源： 物流指纹